Le conseil municipal du 23 Décembre 2014 portait sur la modification simplifiée du ¨PLU.( point N°14). Le conseil a voté cette modification à l'unanimité.

Le contenu  publié ci-dessous ( Note de synthèse fournie aux conseillers municipaux) contient  les modifications de la règlementation.

Je déplore que les majorités successives n'aient pas amélioré la règlementation du PLU de 2007 pour protéger le patrimoine architectural et végétal de la commune. Si les  propositions que j'avais faites, avaient  été discutées ( cf les questions écrites en tant que conseiller municipal et les rapports des enquêtes publiques publiées sur ce blog))  nous n'en serions pas à dénoncer la bétonisation  actuelle. 

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ELEMENTS DE PROCEDURE.

Le Conseil municipal a approuvé, par une délibération du 29 juin 2007, la révision du Plan local d’urbanisme (PLU) sur l’ensemble du territoire communal. Ce PLU a ensuite été modifié par des délibérations successives des 28 février 2011 (ZAC extension du Parc Euréka »), 27 mai 2011 et 20 mars 2013.

Enfin, le Conseil municipal a approuvé la révision simplifiée du PLU par une délibération du 20 janvier 2014 pour adapter les règles d’urbanisme applicables au secteur 2AU.

Selon les dispositions de l’article L123-13 du Code de l’urbanisme, «En dehors des cas mentionnés à l’article L 123-13-2, et dans les cas de majoration des possibilités de construire prévues au deuxième alinéa de l’article L 123-1-11 ainsi qu’aux articles L127-1, L128-1 et L128-2, le projet de modification peut, à l’initiative du président de l’établissement public de coopération intercommunale ou, dans le cas prévu du deuxième alinéa de l’article L 123-6, du maire, être adopté selon une procédure simplifiée. Il en est de même quand le projet de modification a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle »

Pour information, les cas mentionnés à l’article L 123-13-2 du Code de l’urbanisme s’attachent aux hypothèses où le projet de modification aurait pour effet :

« 1° soit de majorer de plus de 20% les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l’application de l’ensemble des règles du plan ;

2° soit de diminuer ces possibilités de construire ;

3° soit de réduire la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser (…) »

OBJET, TENEUR DE CETTE MODIFICATION.

Au stade liminaire de la prescription de la procédure de modification simplifiée par le Conseil municipal, les objectifs de la procédure de modification simplifiée consistent notamment:

- Intégrer au plan local d’urbanisme les prescriptions du programme local de l’habitat (PLH) approuvé par le Conseil d’agglomération du 27 novembre 2013.

Cette mise en compatibilité consiste notamment à adapter les servitudes de mixité sociale existantes ou à en adopter de nouvelles:

x Abaisser à 1200 m² le seuil d’application valant pour les logements sociaux (contre 2000 m²) et en augmenter à hauteur de 30% le taux de logements sociaux à réaliser (contre 27%);

x Créer une nouvelle servitude de mixité sociale prescrivant la réalisation de 20% de logements abordables pour les opérations dépassant 2000m².

x Préciser que ces taux vaudront uniquement en terme de superficie et non plus à la fois en termes de superficie et de nombre de logements.

Ces modifications seront apportées au règlement du PLU dans les zones concernées par ces servitudes de mixité sociale. Conformément à l’article R 123-12 du Code de l’Urbanisme, le plan de zonage cartographiant ces secteurs sera modifié en conséquence (légende).

- Tenir compte des effets de droit de la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 en ce qui concerne les mesures suivantes :

x Suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) en vertu du nouvel article L123-1-5 du Code de l’urbanisme supprimant la possibilité pour les PLU de fixer une taille minimale de parcelle et un COS (Article 157);

x Suppression de la règle de superficie minimale ;

La suppression des règles du PLU portant sur les tailles de terrain et les COS est d’application immédiate pour les autorisations ou déclarations déposées à partir du 27mars 2014. Ces modifications seront apportées au règlement du PLU (dispositions générales et règles applicables aux zones)

x Supprimer le dispositif règlementaire qui prévoyait qu’en application des articles L 123-1-11 et R 123-10 du Code de l’urbanisme, dans les zones où ont été fixées un ou des coefficients d’occupation des sols, si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne pouvait plus être construit que dans la limite des droits qui n’avaient pas déjà été utilisés.

x Supprimer en vertu du nouvel article L442-9 du Code de l’urbanisme la liste des lotissements dont les règles d’urbanisme ont été maintenues (annexe 8 du PLU) et le plan de zonage qui les spécifiaient ce maintien.

Ces lotissements sont soumis aux dispositions du PLU depuis le 27 mars 2014. A Castelnau Le Lez, cette suppression concerne les lotissements Castelnau 2000, Closerie des Guilhems, Rolando, Coutarel et des Oliviades.

- Modifier les règles d’urbanisme applicables en matière de stationnement concernant la zone 1AU, qui correspond au périmètre de l’opération « ZAC Extension du Parc Eureka ».

Afin d’intégrer les évolutions liées à la démarche EcoCité, aux orientations du programme local de l’habitat, tenir compte des programmations en matière de transport collectif et pour permettre de répondre à un objectif de mixité, il est apparu nécessaire de faire évoluer les règles d’urbanisme applicables à la zone 1AU en matière de stationnement.

- Modifier les règles d’urbanisme applicables en matière de stationnement concernant la zone 2AU, qui correspond au périmètre de l’opération « ZAC Eco quartier Domaine de Caylus ».

Afin de tenir compte des capacités de desserte de l’éco quartier en transport collectif, il est apparu cohérent de plafonner le nombre de places de stationnement à deux par logement tout en maintenant les normes minimales en place. L’application non plafonnée d’une norme de une place par 60 m² de surface de plancher aboutissait à générer des places superfétatoires pour des grandes typologies de logements collectifs.

La traduction règlementaire de cette évolution s’opérera en rajoutant au règlement actuel (article 2AU12) : « Pour les logements collectifs et individuels groupés : 1 place par 60 m² de surface de plancher avec au minimum 1 place par logement » la mention "Cette norme minimale imposée est plafonnée à 2 places par logements"…

- Optimiser les règles d’urbanisme applicables en matière de calcul de hauteur concernant la zone 2AU, qui correspond au périmètre de l’opération « ZAC Eco quartier Domaine de Caylus »

Le règlement actuel du PLU pour le secteur 2AU 5article 2AU10) précise que la référence de hauteur se mesure "à partir du sol après terrassement jusqu'au point le plus haut du bâtiment" mais il prévoit des normes par sous-secteurs appréhendées "par rapport au terrain naturel". Il est proposé de supprimer cette incohérence en généralisant la référence unique du « sol après terrassement »

- Modifier les règles d’urbanisme applicables en matière d’extension concernant la zone 2AU, qui correspond au périmètre de l’opération « ZAC Eco quartier Domaine de Caylus ». Il s’agit de permettre que les capacités d’extension valant pour le sous- secteur 2AUc (Mas de Caylus) soit un maximum de 20% de l’emprise au sol, soient portées à 30% et qu’elles puissent s’opérer en plusieurs opérations et non « en une seule fois ».

- Identifier et localiser un élément de paysage, un secteur à protéger, et mettre en valeur au sens de l’article L123-1-5° III du Code de l’urbanisme, à savoir une pinède située en interface des opérations « Domaine des oliviers » et « Eco quartier Domaine de Caylus ». L’objectif consistera à définir les prescriptions de nature à assurer sa préservation.

- Identifier et localiser un élément de paysage, un secteur à protéger, et mettre en valeur au sens de l’article L123-1-5° III du Code de l’urbanisme, à savoir une troisième glacière située 19, Rue R. Salengro. Parcelle BA 51. L’objectif consistera à définir les prescriptions de nature à assurer sa préservation.

- Réactualiser le PLU pour intégrer la modification du Plan de Prévention du Risque Inondation sur le territoire de la Commune approuvé par arrêté préfectoral N°2014-01-1530 en date du 02 septembre 2014 et modifier en ce sens la liste des servitudes d’utilité publique (annexe 6 du PLU) et le plan de ces servitudes.

- Réactualiser le PLU pour intégrer les arrêtés préfectoraux N°2014-05-04013 en date du 21 mai 2014, N°2014-05-04010 en date du 21 mai 2014 et N°2007-01-1064 en date du 1er juin 2007 concernant la révision du classement sonore dans le département de l’Hérault et la note relative à la politique de lutte contre le bruit et au classement sonore des infrastructures de transports terrestres bruyantes, conformément aux articles R 123-13 du Code cde l’urbanisme et L 571-10 du Code de l’Environnement.

- Réduire l’emprise de l’emplacement réservé communal C 37 sur la parcelle CS 26 située Avenue A. Ampère (secteur de la Garrigue) et modifier en ce sens la liste des emplacements réservés (annexe 1 du PLU) et le plan de zonage.

Cet article sera publié  dans le Castelnaumag N° 150 de Septembre.

Au conseil du Jeudi 11 Juillet, j’ai été le seul à m’opposer à la vente au groupe Nicollin d’un terrain de 4000m², près du Lycée Pompidou pour le prix de 500 000€.

Cette vente a été organisée sans publicité et sans mise en concurrence. N’est ce pas surprenant ?

Sachant que le prix d’un terrain dépend principalement de deux facteurs , son emplacement, et le coefficient de densité défini dans le PLU, la municipalité aurait pu valoriser le prix de ce terrain et multiplier son prix par trois. Celui-ci aurait pu atteindre 1.500.000€. Pourquoi ne l’a-t-elle pas fait ???

C’est la raison pour laquelle, j’ai dit en conseil que la commune a perdu 1 000 000€.

Par ailleurs, dans cette zone d’activité des Garrigues, s’élève un immeuble de 2 étages comprenant des appartements et des commerces en rez de chaussée. Cette construction est pourtant incompatible avec la réglementation de la zone artisanale. Comment ceci est il possible ?

Notre maire se vante souvent de favoriser l’emploi, surtout dans le BTP... Mais alors, pourquoi n’a-t-il jamais proposé de changer la règlementation de cette zone artisanale ? En effet, en la densifiant, il aurait ainsi permis d’une part aux jeunes entrepreneurs de louer à prix modéré des locaux pour démarrer leur activité et d’autre part il aurait favorisé le développement de TPE/PME locales qui sont nos principaux créateurs d’emplois..

Cette affaire nous rappelle, la vente des 200m² du fossé des Perrières vendu 1€/m² car les Domaines l’avaient évalué en tant que fossé. Dans cette affaire, J P Grand nous avait affirmé lors du conseil municipal du 10 Décembre 2010 que les riverains du fossé avaient été avertis et que personne ne s’était porté acquéreur. Or, j’ai en ma possession la lettre d’un riverain qui n’était pas informé que le fossé était à vendre et qu’il se portait alors acquéreur à 2€/m² ? Aujourd’hui, le fossé a été intégré aux programmes des promoteurs. Dans le cadre d’une bonne gestion, le maire n’aurait il pas du le faire ré-évaluer en tant que terrain constructible avant de le vendre ?

Pas étonnant que le Journal Du Net (JDN) ait attribué 2/20 à la gestion de J P Grand. Cette année, les ratios de l’INSEE pour Castelnau-le-lez sont catastrophiques. L’endettement a encore augmenté et atteint 2318€ par habitant alors que celui de la moyenne nationale a baissé et est de 961€ par habitant. Castelnau fait partie des 2% des communes les plus endettées de France par habitant.

Le Castelnaumag N° 147 MARS /AVRIL 2013 annonce une baisse de 1.8% des impôts communaux. Ceci est faux. Pour le prouver voici 3 exemples.

Pour la taxe  foncière des propriétés bâties.

 Un habitant de Castelnau a reçu en 2012 la  taxe foncière ci dessous.

J'ai entouré la colonne correspondant à la part communale.

  Dans la colonne commune,  le taux  est de  36.14%, la base de 3533€  et la cotisation due à la commune : 1277€.

Il faut savoir que la base est réévaluée chaque année par les députés. En 2013, la base sera réévaluée de 1.8% et le taux voté par le conseil municipal   est de 35.5%

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  Calculons maintenant la cotisation que ce castelnauvien paiera à la commune en 2013.

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Calcul de la base 2013: 3533 x 1.018 = 3596.59€ arrondi à 3597€ (base 2013)

Calcul de la cotisation 2013 pour ce même bien.

3597 x 0.355 = 1276.93€ arrondi à 1277€.

Conclusion : La part communale de la taxe foncière  ne baisse pas de 1.8%  contrairement à ce qu’affirme le Castelnaumag.

Pour la taxe d’habitation.

Prenons le même bien dont la base fiscale est de 7064€. (le double de la base foncière)

En 2012 la taxe d’habitation de ce bien est de 7064 x 0.1744 = 1231.96€ arrondi à 1232€

La part communale de la taxe d’habitation de ce bien est de 1232€

En 2013 le taux voté par le conseil municipal est de 17.13%

Il faut d’abord réévaluer la base de 1,8%

Base 2013 :  7064 x 1.018 =7191€

Calcul de la cotisation 2013

7019x 0.1713 = 1231.81arrondi à 1232€

Conclusion : La part communale de la taxe d’habitation  ne baisse pas de 1.8% contrairement à ce qu’affirme le Castelnaumag

Pour la taxe  foncière des propriétés non bâties.

 Prenons un terrain soumis à une base fiscale de 1000€.

En 2012 le taux était de 127.23%

soit un cotisation due à la commune de 1000x 1.2723 =1272.3€ arrondi à 1272€

En 2013 la base devient  1000 x 1.018 = 1018€

La cotisation  2013 de ce terrain sera de 1018 x 1 .2497 = 1272.19 arrondi à 1272€

Par contre le taux de la taxe d’habitation de l’agglomération a augmenté de 1% en 2012 et elle a été votée pas les 5  délégués de Castelnau ( J P Grand, P Mienville, P Dewintre, M Quiot et F Lafforgue) .

Il faut aussi rajouter la hausse de la taxe sur l’électricité votée par le conseil municipal qui va rapporter 420 000 € à la commune….

Quand j'ai dit en conseil que le castelnaumag mentait, j'avais raison!

Pour que vous puissiez calculer ce que vous auriez du payer en 2012 si la pression fiscale était dans la moyenne, j'ai  actualisé l'article "A vos calculettes!" qui se trouve sur mon blog.

Pour l'année 2012 la pression fiscale à Castelnau est 137.77 et 87.9 pour la moyenne des villes comparables, ce qui donne une pression 57.7% plus élevée à  Castelnau par rapport à la moyenne.

De plus,  il est facile d’isoler dans les montants des deux taxes, la  part qui revient à la commune (colonne commune) et de recalculer ainsi ce que vous paieriez en prenant comme base l’indice  moyen des villes de même taille.  

Voici la formule qu’il vous suffira d’appliquer au total des cotisations qui se trouve dans la colonne de droite sur vos feuilles d’imposition.

Pour recalculer  la taxe foncière et la taxe d’habitation  2012 hors frais de gestion , appliquez la formule ci-dessous .

(Total des cotisations – cotisation colonne commune) + cotisation colonne commune x 0.567 =   

Exemple: Si votre taxe foncière 2012 est de 2435€ hors frais de gestion,  la cotisation qui revient à la commune est de 1277€ ( colonne commune) .

Voici ce que vous auriez  payé en appliquant la formule ci dessus.

(2435 - 1277) + 1277x 0.567 =1882 € au lieu de 2435€

Si votre taxe d'habitation 2012 est de 2036€ hors frais de gestion.La part communale est de 1232€ (colonne commune).

Voici ce que vous auriez payé en appliquanr la même formule.

(2036 - 1232) + 1232 x 0.567 = 1503€ au lieu de 2036€

Dans les années 2000, notre maire, vice président de l’Agglo, a subrepticement approuvé le deal suivant avec l’Agglo : « tu auras le tramway, mais tu t’engages à urbaniser de manière dense tout le territoire de ta commune qui jouxte la ligne ». Et tant pis s’il est déjà presque complètement construit. On rase tout et on dira qu’on fait du développement durable !
   
     La technique urbanistique utilisée est simple, c’est celle de la théorie des dominos.  Rappelez-vous, un domino tombe et de proche en proche les autres dominos tombent ! Vous pouvez en constater les effets dévastateurs, rue de la Galline et rue des Perrières. Jusqu’en 2007, ces quartiers étaient classés au POS avec un COS (Coefficient d’Occupation du Sol) de 0,3. Profitant de ce que les castelnauvien-nes ne s’intéressent pas à l’urbanisme, le maire, a modifié la densification des sols en 2007, puis chaque année, utilise la procédure, de la « modification » du PLU, pour ouvrir discrètement  tel ou tel quartier à l’urbanisation. En 2007, il augmente le COS de certaines zones en le faisant passer de 0,3 à 1.5, 2 voire 3, ce qui dans ce dernier cas permet de construire 10 fois plus qu’auparavant sur le même terrain. La voie est alors ouverte à la construction d’immeubles, et les promoteurs se ruent pour démolir à tour de bras.
     Un promoteur immobilier bien informé n’a donc plus qu’à acheter la première maison  en vente du quartier, la démolir, bâtir un immeuble qui écœure les voisins qui à leur tour, cernés par de grands murs en béton et la promiscuité d’immeubles, n’ont plus qu’à vendre à perte leur maison dévaluée.  De proche en proche, la destruction massive  des arbres qui ombrageaient les jardins, laisse la place à une forêt d’immeubles qui  gagnent tout le quartier. Et, actuellement, avec la modification prévue du PLU qui va être mise à l’enquête publique fin 2012-début 2013, le maire et sa majorité vont  s’attaquer à de nouveaux quartiers.
     Tous les Castelnauvien-nes qui sont dans le vieux village, dans les quartiers sud ou dans cette immense bande des trois cent mètres de large le long du tracé du Tramway, qui zèbre Castelnau le Lez de la place Charles de Gaulle à Jacou à l’est, vont donc connaître ce tsunami  « bétonique » dans les cinq, dix à quinze ans à venir. Pour réaliser ce que représente la bande des 300m, consultez la carte que j’ai publiée sur mon blog.    
 

Castelnauvien-nes, voilà ce qui vous attend, si vous ne portez pas en temps utile vos critiques et suggestions sur le registre qui est en mairie  car  l’enquête publique de modification du PLU est ouverte depuis la mi Janvier 2013. Absent depuis la fin 2012, j`ai fait coller le rapport sur le registre qui est en mairie.

A vous de completer le rapport.

Au dernier conseil, le maire nous a annoncé qu'il reportait la démolition de l’Espace Rencontre pour construire le centre KIASMA. Pourquoi ce revirement ?

 La réponse se trouve dans l’éditorial du Castelnaumag N° 143. Les banques  appliquent  des « règles plus strictes », en clair elles refusent de prêter à la commune. Deux ratios suffisent à expliquer ce refus : Fin 2001, l’endettement de la commune était de 2100€ par habitant alors qu’il était de 961€ pour la moyenne des villes comparables et la pression fiscale 71% plus élevée  à Castelnau par rapport à la moyenne des villes comparables.

Autre changement de cap, le 19 Juillet Midi Libre titre : « Nouveau parking avenue de L’Europe ». Pourquoi la municipalité construit elle à nos frais de nouveaux  parkings non prévus dans le P.L.U ? (Parking des centurions et parking pris sur l’emprise du stade de Football).

Deux raisons à cela, d’une part le nombre de parkings prévus par les promoteurs  pour les résidents est très insuffisant, d’autre part,  la municipalité n’a pas prévu un plan de déplacement urbain cohérent pour aller jusqu’au tramway sans utiliser la voiture.

Autre changement de cap : Notre élu affirme aujourd’hui qu’il arrête l’urbanisation du Sablassou et du Clos de l’Armet alors qu’en 2006, il avait approuvé et soutenu le Schéma de Cohérence Territorial (S .C.O.T) de l’Agglomération qui prévoit l’urbanisation de la plaine de Castelnau et la densification de l’habitat autour de toutes les lignes du tramway. Dès lors, comment concevoir que la future  ligne de tramway  qui reliera le Sablassou à l’Hôtel de Région, à travers la plaine de Castelnau, n’obéisse pas à cette logique ?

Or cette plaine, depuis l’antiquité, présente une forte potentialité agricole car l’eau  affleure par endroit à moins de 2 mètres de profondeur. Les nombreux puits bâtis qui existent encore aujourd’hui en sont le témoignage.

Notre élu ne respecte donc pas les principes du développement durable et détruit l’agriculture castelnauvienne de proximité dont nous aurons besoin dans le futur.

Comment croire notre maire si le  S.C.O.T qu’il a approuvé n’est  pas modifié?

Cet article est paru dans la Castelnaumag N° 144 SEPT/OCT 2012